Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

1. Если у продавца нет денег на досрочное погашение кредита, а у покупателя есть полная стоимость квартиры, то оформить куплю-продажу можно при участии банка, выдавшего кредит.

В общем это выглядит как покупатель погашает кредит, затем с квартиры снимается обременение и происходит продажа квартиры.

В частности процедура выглядит так:

  • Покупатель выплачивает банку сумму задолженности по кредиту.
  • После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности.
  • Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца.
  • Продавец регистрирует снятие обременения.
  • Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
  • Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении регистрации перехода права собственности к покупателю — выписки из ЕГРН.

2. В случае, если у продавца и покупателя нет средств, то подходящим вариантом будет переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

В этом случае продается квартира и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору ипотечного кредита возможна, если новый заемщик отвечает критериям банка по подобным кредитам.

Практически это выглядит следующим образом:

  • Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя.
  • Покупатель, который приобретет заложенное имущество, становится на место заемщика и несет все обязанности по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным заемщиком (продавцом), к примеру, задолженности по выплатам. Обременение в этом случае с квартиры не снимается.
  • Затем заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно узнавать в банке, выдавшем кредит.

3. Самый очевидный и простой способ с точки зрения оформления – это досрочное погашение кредита: продавец сначала самостоятельно погашает ипотеку собственными средствами или заемными средствами. Или за счет денег покупателя. Затем банк снимает обременение с квартиры и происходит продажа. Естественно этот способ работает, если у продавца или покупателя есть деньги на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру.